부동산개발사업의 안정적 진행을 위하여 토지소유자(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에 토지를 신탁하고 신탁회사는 인·허가 및 분양계약 등의 주체로서 분양계약 및 자금입출금 등의 관리업무만을 수행하되 위탁자 및 시공사가 자기 책임으로 사업비 조달, 인·허가 분양등의 제반업무를 수행하는 신탁방식 입니다.

기존 부동산 개발사업에 적용되던 대리사무 상품의 단점을 보완할 수 있는 대안으로서 대출기관 및 시공사의 Needs에 따라 신탁회사 에서 순수 토지신탁을 변형하여 개발하게된 신탁 상품임.

(대리사무: 위탁자가 시행자의 지위를 유지하고 신탁회사는 분양관리, 자금관리등의 업무만 수행하는 상품임)

신탁회사가 사업시행자의 지위를 보유함으로 인해 기존 부동산개발사업 진행상 노출되었던 리스크들이 상당부분 해소되어 수분양자 보호 및 금융기관 대출의 부실화를 감소시키는 등 관리형토지신탁의 순기능적 역할이 점차 확대되고 있음.

순수 토지신탁 상품에 비해 보수가 매우 저렴(순수 토지신탁 상품 대비 약20%~30%)하면서도 각종 리스크를 방지하는 효과가 있어 현재 주요 시공사는 대부분의 부동산개발 사업을 관리형토지신탁 구도로 진행하는 추세임.

신탁의 일반적 기능에 의한 효과

신탁설정 후 위탁자의 상속, 파산 등에 영향을 받지 않으므로 개발사업의 안정성 확보

지주공동사업 시행시 사업진행의 안정성 확보, 사업정산 등 권리 관계의 명확화 및 투명성 확보

다수의 토지소유자의 권리조정을 요하는 공동개발사업시 수탁자의 공평하고 중립된 권리조정을 통한 원활한 사업진행 가능

사업주체명의의 신탁회사 보유에 따른 효과

분양사고방지

- 신탁회사 명의로 분양(임대)계약을 체결하므로 중복(이중)계약, 분양대금 유용등 분양사고 방지

제3자에 의한 권리침해 방지

- 사업부지 및 분양대금에 대한 제3자의 권리침해 방지

- 채권자대위권 행사를 사전 방지하여 수분양자앞 안전한 소유권이전 가능

구분		분양관리(담보)신탁 + 대리사무	관리형토지신탁	차입형토지신탁
대상사업		건분법대상: 분양관리신탁 이외: 담보신탁	개발사업 일체	개발사업 일체
건축주(사업주체)		위탁자	신탁회사	신탁회사
실질적 시행주체		위탁자 또는 시공자	위탁자 또는 시공자	신탁회사
사업비 조달주체		위탁자 또는 시공자	위탁자 또는 시공자	신탁회사(토지비 제외)
개발사업과 관련된 용역계약의 당사자		위탁자	위탁자(필요시 신탁회사)	신탁회사
공사비 지급방식		분양불 및 책임준공	분양불 및 책임준공	기성불
분양사고		가능	불가능	불가능
제3자 권리침해	사업부지	불가능	불가능	불가능
	자금	간접적 제한 가능(시행사운영비 등)	불가능	불가능
	위탁자의 이전등기 청구권	가능(보존등기시 문제)	불가능	불가능
	대위등기	가능(보존등기시 문제)	불가능	불가능
신탁수수료		매출액의 0.5%~1%	매출액의 0.5%~1%	총사업비의 3% 매출액의 2%